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婚姻家庭法律适用疑难问题研究

离婚案件中的房产分割问题

  发布时间:2014-12-01 14:45:48


    目前离婚案件逐渐增多,离婚案件中分割夫妻共同财产是较为困难的部分。随着居民收入与财产日益增多,但在财产流转、交换、分配、消费日益频繁,会出现一方虚报瞒报或隐匿财产或实际收入的情形,案件处理过程中,昔日情分不再,只有法庭上激烈的争议,各执一词相互攻击,甚至为财产分配大打出手。 本文试探性讨论离婚案件财产分割中关于房产分割的问题,针对双方举证、可能出现问题进行阐述。

    一、婚姻家庭财产中的房产

    离婚案件中分割夫妻共同财产是较为困难的部分。所谓夫妻共同财产,是指受我国《婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间,是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间,这期间夫妻所得的财产,除约定的外,均属于夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分,需征得配偶的同意。

    依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金(二)生产、经营的收益(三)知识产权的收益(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

    法院受理的离婚案件中财产问题占相当大的比例,相对于离婚本身及子女抚养的问题,财产似乎是最受关注的问题,如何分割财产也是最让法官头疼的问题。夫妻之间的共同财产可能涉及房产、车辆、公司股份、有价证券、存款、有特定价值的收藏品、其他动产、知识产权收益等;更普通的的百姓离婚案件中涉及最广的也最有价值的就是房产。中国人“家”的观念很强,作为“家”的载体房子,一般都是自己的这样才安心地踏实。由于房地产经济的崛起,房价在几年间翻几倍的现象无论在一、二线城市或是边远小城都是存在的,因此房子的价值也就变为其原有的价值加上了增值部份。对于车辆、证券、存款等可以直观看到有效价值的在分配时较为容易。在法院所受理的案件中基于财产问题,在婚姻法修订后更加受注意的是婚前财产,婚前财产公证与否也成为案件审理时分配财产的一个关键所在。

    二、离婚案件中房产的分类

    在受理的离婚案件中,大多数是普通家庭,房产占其财产的大半部分,房产归类不同对最终划分起着决定性影响。案件中较常出现的有:一、夫妻一方是产权人,且是婚后购买或是赠与或其他方式获得。有房屋所有权证,且与他人无产权争议,包括与当事人的其他家庭成员亦无产权争议,不存在就房产产生的未清偿银行贷款。值得注意的是,有些房产,虽是有产权证,有证据证明是夫妻共同财产,但是存在贷款未还清楚的情况。房屋是婚前个人财产,但是因为房产市场是不断波动的,婚姻关系存续期间房屋有升值的部分。二、婚前购买的由一方交首付款婚后按揭还款的房屋。一方婚前以自己的名义签订购房合同及抵押贷款合同,并支付了购房首付款,婚后用夫妻共同财产偿还贷款,且婚后才取得房屋产权证的。三、婚后购买的房屋,其中也有虽是夫妻一方名下房产,是婚后取得,但是该房产无产权证,可能只有合同或是其他证据。四、要分割的房产产权证照非夫妻双方任何一方姓名的虽是夫妻一方或双方名下的房产或是其他财产,但涉及到夫妻之外其他家庭成员的利益,即这一房产可能是家庭共同财产。五、所住房屋是公有住房或共同租住的房屋等。廉租房是在居住期间没有产权只有使用权,在一定期限后取得房屋产权的一种改善住房难家庭居住条件的一种方法。在取得房屋产权前夫妻双方只对其拥有使用权。

    三、离婚案件中的房产分割

    司法实践中,离婚案件涉及最多的是分割夫妻共同财产,原则上应当均等分割。如果双方有协议或能在法庭主持下达成协议且协议不违反法律原则那么可以依据其协议分割财产。对于不能协议分割的,实际上会考虑诸多因素,如生产、生活的实际需要、财产的来源等情况,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。许多离婚案件中,夫妻共有一套房产,对于只有一套房产的家庭,在分配上应对未取得房产一方考虑适当补偿。

    随着经济发展,居民收入与财产日益增多,但在财产流转、交换、分配、消费日益频繁,会出现一方虚报瞒报或隐匿财产或实际收入的情形,案件处理过程中,昔日情分不再,只有法庭上激烈的争议,各执一词相互攻击,甚至为财产分配大打出手。此时能够证明财产归属的证据便显得尤为重要,但往往当事人无法提供有效的证据与线索使法院无法认定当事人的主张。同时我国对个人财产的申报、确认和监管缺乏有效手段,给隐匿、转移、变卖共同财产的当事人以可趁之机。

    案例一:李某(男)与吴某(女)原系夫妻关系,共同生活三年,育有一女儿李某某,现年18个月。因与李某母亲不和,吴某诉至法庭要求离婚,并要求分割财产:82.5平方米楼房一套(该楼房产权证名为李某)及其他财产平均分割。李某认为该房产是其婚前购得与吴某无关不应分割。

    对夫妻房产分割问题,《最高人民法院关于适用若干问题解释(三)》第七条:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。这里面提到了《婚姻法》18条,虽然修正后的《婚姻法》设立了法定财产制、个人财产制及约定财产制三种形式,补充和完善了夫妻财产制度,但是,在列举法定共同财产和个人财产方面存在不足。

    时下代款买房已经屡见不鲜,婚前由一方或双方父母出资婚后由夫妻共同偿还贷款的按揭房在离婚案件财产分割情况时有出现。按揭房屋的分割问题成为一个热点。一方婚前以自己的名义签订购房合同及抵押贷款合同,并支付了购房首付款,婚后用夫妻共同财产偿还贷款,且婚后才取得房屋产权证的,离婚时对该房产如何进行分割?审判实践中至少有三种不同的处理办法。(一)认定为一方的个人财产,婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务,对用夫妻共同财产归还的部分贷款,应返还一半给配偶一方。(二)认定为夫妻共同财产,对于一方婚前支付的房款,由另一方返还一半;尚欠的贷款,作为夫妻共同债务,由双方返还。(三)认定为一方的个人财产,尚未归还的贷款为一方的个人债务。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分,应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。对于拆迁安置性住房与拆迁的政策有关,按所有权与房屋面积进行的补偿应属婚前财产,按人头和户口等进行的补偿有的属于夫妻共同财产,有的属于家庭共同财产。

    对按揭房屋在婚后的增值,应考虑配偶一方还贷所做的贡献,对其做出公平合理的补偿,而不仅仅是返还婚姻关系期间共同还贷的一半。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,一方在婚前就取得了房产的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。但将夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为按借款处理,仅返还共同还贷部分的一半,既不符合配偶一方的本意,又变相剥夺了其拥有自己房产或者投资于其他方面而获益的权利。房屋在虽然是婚前一方个人财产,但是由于婚姻关系存续期间,夫妻双方都对房屋进行了共同的管理和维护,房屋的价值的提升有一定的积极意义,这是人为方面的因素,而且客观方面受国家宏观政策的调整、土地价格的变化和供求关系的制约,房屋的价值得以变动,给购房人带来了一定的收益预期。尽管受到人为因素和客观方面的影响,房屋价值变动的前提条件是房屋的完整健全存在。在夫妻关系存续期间,不论所居住的房产实际上属于一方所有还是双方共同共有,夫妻双方均以房屋所有人的意思对房产进行共同管理和维护。即使是一方婚前购买的房产,婚后另一方愿意共同偿还贷款,表明其主观是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营,且对方对此明知并接受。因此在合法有效的婚姻关系尚未解除前,夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的时间、精力共同经营和管理。而且从夫妻共同财产的性质出发,本着有利于巩固我国传统夫妻家庭关系的原则,如果此增值部分归个人所有,将会成为一方推卸家庭责任的借口。对于在婚姻关系存续期间,房产的增值收益孳息,根据权利义务相一致,夫妻双方均有获得此收益的权利,宜认定为夫妻共同财产。

    笔者认为,该处房产虽为婚前一方购买,但应考虑到购买用于结婚后生活使用,且在婚后生活期间该房产处于价格变化过程,其现实价值可能大于原购买时价值,在共同居住期间双方均为该处房产的维护修缮增值一同做出努力,单独认为该处房产仅归一方所有,并不合适,在司法实践中也不能取得好的效果,有时更会激化矛盾。

    案例二:白某(男)诉黄某(女)离婚一案,双方共同财产包括三处房产(包括住宅2套、正用于经营中的门市房1套)及其他财产。一审法院判决该经营中门市房归女方黄某所有。判决生效后,白某弟弟提出第三人异议,称该处房产是其购买并用于经营的,并不是其兄夫妇的。

    对于出现第三人的案件,房产证是优势证据,法院据此确认产权的归属,在未获得房产证时期,以购房合同及发票为证据,要推翻这个产权证,则需举证,证明房产购买的出资方。不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益,而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行,并不存在与善意第三人的利益冲突。此类案件在于查清是否是离婚期间,低价卖给自己的亲戚,则不构成善意取得。同时也要查清是否有故意隐匿财产的可能。如果仅仅机械地以房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。

    四、对婚前不动产的思考

    房屋在虽然是婚前一方个人财产,但是由于婚姻关系存续期间,夫妻双方都对房屋进行了共同的管理和维护,房屋的价值的提升有一定的积极意义,这是人为方面的因素,而且客观方面受国家宏观政策的调整、土地价格的变化和供求关系的制约,房屋的价值得以变动,给购房人带来了一定的收益预期。尽管受到人为因素和客观方面的影响,房屋价值变动的前提条件是房屋的完整健全存在。在夫妻关系存续期间,不论所居住的房产实际上属于一方所有还是双方共同共有,夫妻双方均以房屋所有人的意思对房产进行共同管理和维护。即使是一方婚前购买的房产,婚后另一方愿意共同偿还贷款,表明其主观是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营,且对方对此明知并接受。因此在合法有效的婚姻关系尚未解除前,夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的时间、精力共同经营和管理。而且从夫妻共同财产的性质出发,本着有利于巩固我国传统夫妻家庭关系的原则,如果此增值部分归个人所有,将会成为一方推卸家庭责任的借口。对于在婚姻关系存续期间,房产的增值收益孳息,根据权利义务相一致,夫妻双方均有获得此收益的权利,宜认定为夫妻共同财产。

    婚姻,不是过家家,是两个人在一起真正的支持,相濡以沫,更是两个人在真正意义上的结合。婚姻关系建立之后,男女双方互为对方的一半,将对方视为自己,对方的家人也同样是自己的家人。只有这样才是婚姻的意义,也只有这样婚姻才能牢固。

责任编辑:肖含    


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