一、案件基本情况
1、判决书字号
一审判决书：黑河市爱辉区人民法院[2012]爱民初字第506号民事判决书；
二审判决书：黑龙江省黑河市中级人民法院[2013]黑中民终字第103号民事判决书。
2、案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷。
3、诉讼双方
原告（二审上诉人）：张某某。
被告（二审上诉人）：黑河某房地产开发有限公司。
4、审级：二审。
5、审判机关和审判组织
一审法院：黑河市爱辉区人民法院。
合议庭组成人员
审判长：于敏；审判员：姜永斌、沈洋洋。
二审法院：黑龙江省黑河市中级人民法院。
合议庭组成人员
审判长：刘红梅；代理审判员：曹伟、张可秋。
6、审结时间
一审审结时间：2012年11月23日。
二审审结时间：2013年5月24日。
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
原告诉称：2006年10月15日，被告某公司委托黑河永平房地产评估有限公司（以下简称房地产评估公司），对原告被拆迁房屋进行评估，评估价格见房地产分户评估报告。2006年10月19日原、被告签订《拆迁补偿安置协议》，由被告拆迁位于黑河市中央街东兴路以西的归原告所有的住宅。协议约定：为原告安置相同地点将要建设的寿金大厦。协议签订后被告一直没有交付安置房屋。2008年12月20日，原、被告签订《补充协议》，约定2009年12月30日进户，如不能进户“每超期一日按原合同额的百分之一支付违约金。”原告2011年6月21日实际入户，被告未按约定时间交付房屋，给原告造成了重大经济损失，带来众多生活上的不便。被告行为已构成违约，故按约定被告应承担相应的法律责任。现原告诉至法院，要求被告支付逾期交付房屋违约金91,650.00元（按原合同额70,500.00元的130%），并由被告承担诉讼费、邮寄费及案件需要的其他支出。
被告辩称：原告张某某的诉讼请求不能成立。理由：第一，从原、被告签订的补充协议第四条的内容看，被告认为这是附条件的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，条件成就时该条款才能生效。这条关键点是“2009年12月30日……罚金”；另外是开工日期的规定“不能正常开工时取消罚款”。由于受到建设楼房后面工商行住户的无理阻挠导致该工程迟迟不能开工，实际开工时间是2009年5月12日。因此被告认为根据双方约定，其中第三个条件即2009年3月15日不能及时开工，这个条款不具有法律效力。关于补充协议针对的是住宅动迁户，对其它形式购买者和门市没有约束力。另外，未及时交工的原因为，起初不能及时开工是由于工商行住户上访，规划局不予审批。 2009年5月12日开工后又受到天一浴馆的讹诈，被告需要临时用地，占用天一浴馆65平方米，经过双方长时间协商，被告付给天一1,000,000.00元才得使工程顺利进行。工程进行中工商行住户又上访导致工程停工，工程完工后由于天一阻挠导致原告住宅的水电供暖无法衔接，该时间长达一年之久，后黑河市人民政府进行解决，就到了2010年5至6月。工程施工过程中，被告没有按照双方约定时间开工，不是属于被告自己人为原因造成工程缓慢。也不是因缺乏资金导致工程无法进行，而是受到来自各个方面压力和阻挠，导致被告向原告交付房屋时间延长，因此被告没有过错，不应承担赔偿责任。第二，被告在重重阻力下保质保量按时完成工程，可以提供证据在2009年9月该工程已经完成，2009年11月该工程已经验收。至于2011年6月才将房屋交付给原告，是因为天一提出无理要求拒绝将住户供热管道与主管道连接，正常情况下被告可以保证原告的入户时间。在整个动迁过程中被告已经按双方约定向原告支付了补偿金，在原告拆迁补偿协议上也体现了2008年、2009年、2010年将近14,000.00元补偿费，这个补偿费足以弥补原告损失，原告已经接受该款，所以原告提起诉讼要求被告赔偿损失没有依据。请求法院驳回原告诉讼请求，同时认为原告提起的违约金数额过高，应予降低。
2、一审事实和证据
黑河市爱辉区人民法院经公开审理查明：2006年10月15日，被告某公司建设东兴路以西与中央街路口南侧寿金大厦，被告委托房地产评估公司对原告张某某被拆迁房屋进行评估。2006年10月19日原、被告签订《拆迁补偿安置协议》，由被告拆迁位于黑河市中央街东兴路以西的属原告所有的住宅。协议约定：为原告安置相同地点将要建设的寿金大厦，动迁临时安置费每月200元至进户为止。合同签订后被告一直没有开工建设房屋。2008年12月20日，原、被告又签订《补充协议》，约定：“一、2007年10月31日已经给每户每月补助400元租房补贴，2008年11月1日开始每月每户补助600元……此价格直至所有住户进户为止，2008年以来由于房租大幅涨价各户一年几次搬家造成的搬家损失等原因，经双方协商，开发商承诺该工程交工时，楼梯走廊粘贴的瓷砖，花岗岩踏步，院内硬化，水泥地不再收取费用。二、……甲方承诺2009年必须开工建设,2009年12月30日必须交工……。四、如果到2009年12月30日仍不能进户，属于开发商自己原因人为造成工程进度缓慢，缺乏资金影响进度，不能及时交工。并加罚违约金，每超期一日加罚原合同额的百分之一，直到甲方交工验收进户为止，如果所有动迁户不积极配合，2009年3月15日不能及时开工，影响正常开工时取消罚款……。”原告按此补充协议已领取全部租房补贴。原告于2011年6月21日入户。现原告诉至法院，要求被告支付逾期交付房屋违约金人民币91,650.00元（按原合同额70,500.00元的130%），并由被告承担诉讼费、邮寄费及案件需要的其他支出。
3、一审判案理由
黑河市爱辉区人民法院审理认为：原告张某某与被告某公司签订的《拆迁补偿安置协议》合法有效，双方应按约定履行各自的义务。被告未按约定的时间交付房屋，应承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的合理部分，应予支持。但请求按《补充协议》约定原合同额70,500.00元的130%给付违约金，无事实和法律依据。由于原告已分阶段按不同标准领取租房补贴，且被告免收了部分费用作为2008年以来租房、搬家的补偿，故违约金应保护原告租房的实际损失的30%。且被告已提出违约金过高要求降低，被告辩解不是被告的原因造成逾期交工，不同意给付违约金的辩解理由，不能成立，法院不予采信。被告提出违约金过高要求降低的理由成立，法院予以采信。
4、一审定案结论
黑河市爱辉区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，作出如下判决：
被告黑河某房地产开发有限公司给付原告张某某逾期交付房屋违约金3,240.00元（逾期交付房屋一年半，按一年领取租房补贴7,200.00元的30%计算）于本判决生效后三日内一次付清。
案件受理费2,091.00元，原告承担2,041.00元，被告承担50.00元,邮寄费50.00元由被告承担（与上款一并付清）。
（三）二审诉辩主张
上诉人（原审原告）诉称：由于某公司的行为，导致上诉人自2006年10月末至2011年6月末无家可归达五年之久，某公司虽于2008年12月20日将上诉人的住房补助从200.00元涨到400.00元，但同时又签订了一份《补充协议》。该协议第四条约定：“如果到2009年12月30日仍不能进户，属于开发商自己原因人为造成工程进度缓慢，缺乏资金影响进度，不能及时交工。并加罚违约金，每超期一日加罚原合同额的百分之一直到甲方交工验收进户为止。”故违约金是依据合同额约定的，与“损失”没有关系。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”，按照《补充协议》第四条，每超期一日加罚原合同额百分之一的计算方法，某公司应当支付上诉人380,000.00元违约金。但按照相关法律规定并考虑到某公司的承受能力，在原审法院起诉时上诉人只要求某公司承担91,650.00元违约金，仅是《补充协议》约定违约金总额的24％，原审法院判决仅保护上诉人租房实际损失的30％，判决某公司给付上诉人违约金3,240.00元于法无据。请求二审法院依法撤销原审法院判决，改判某公司支付上诉人违约金30,000.00元。案件诉讼费及邮寄费由某公司负担。
上诉人（原审被告）诉称：1、张某某据以提起诉讼的《补充协议书》是附条件的民事法律行为，所附条件未能成就，故上诉人不应承担违约责任。补充协议第四条约定：“如果到2009年12月30日仍不能进户，属于开发商自己原因人为造成工程进度缓慢，缺乏资金影响进度，不能及时交工。并加罚违约金，每超期一日加罚原合同额的百分之一，直到甲方交工验收进户为止，如果动迁户不积极配合，2009年3月15日不能及时开工，影响正常开工时，取消罚款。”这一条款是要求上诉人承担违约责任的唯一依据，该工程于2009年5月12日开工，2009年10月竣工并经过设计部门等单位组织验收，说明虽然该工程未按约定时间开工，但2009年10月工程主体已经竣工。因上诉人于2009年9月与黑河供热公司签订《供热管网铺设协议》，供热公司设计部门在进行供热管道铺设设计时遭到其他业户阻挠及兴安街地下商场临近供热公司管网附近已开始施工，如果供热管网进行施工将会对地下商场带来安全隐患，故在2009年末因供热管线无法铺设而导致上诉人未能按约定时间向张某某交付房屋，故该条款中“由于开发商自己原因人为造成不能交付”的约定情形不存在，张某某要求上诉人承担违约责任因缺乏必要的基础而不能成立。所附条件二是“缺乏资金影响进度，不能及时交工”，2009年10月工程主体已经全部完工，所剩供热管道铺设根本无需大笔资金，且上诉人资金充裕。所附条件三是“2009年3月15日不能及时开工，影响正常开工时，取消罚款。”该工程的开工日期是2009年5月12日，依据这一约定，上诉人也不应承担违约责任。上诉人已经按照《回迁协议》的约定加倍支付张某某回迁安置费，并对其损失进行了补偿，张某某无权要求上诉人再承担违约责任。根据政府规定标准，上诉人与张某某签订《回迁协议》中约定安置补偿费为每月200.00元，自2007年已涨到每月400.00元，2008年开始涨到每月600.00元，远超过上诉人与张某某先前约定安置补偿费的数额，其中包含迟延交付的补偿。另外，基于房租上涨及搬家费用的考虑，上诉人就走廊贴砖、花岗岩踏步、院内硬化不再收取费用，上诉人在这些方面增加支出减少收入，这是对包括张某某在内所有回迁户的另一种补偿方式。上诉人完全履行了《补充协议》中对张某某的承诺，张某某要求上诉人再次承担违约责任没有事实及法律依据。请求二审法院依法撤销原审法院判决，改判上诉人不承担违约责任，不支付张某某违约金3,240.00元。
（四）二审事实和证据
黑河市中级人民法院经审理，确定一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
黑河市中级人民法院经审理认为：上诉人张某某与上诉人某公司对双方于2006年10月19日签订的《拆迁补偿安置协议》及于2008年12月20日签订的《补充协议》的真实性均无异议，本院予以确认。
上诉人某公司虽辩称未如期向上诉人张某某交付房屋是由于2009年末供热公司铺设管道时遭到其他业户阻挠及供热管网进行施工将会对兴安街地下商场工程带来隐患，但其并未提供有效证据证实工程进度缓慢与某公司人为原因无关，亦无法证实某公司在迟延交付房屋问题上不存在任何过错。且其亦未提交2009年3月15日未及时开工，系因动迁户不积极配合所致的相关证据。而某公司自2006年起在不同时间段逐渐增加每月向张某某支付租房补贴标准，及为弥补张某某等动迁户屡次搬家等原因造成的损失，在工程交工时部分项目未再收取费用，系某公司与张某某在《补充协议》中另行自愿协商达成，不能以此作为不支付违约金的理由，故某公司的上述主张均不能成立，本院不予支持。
按照某公司与张某某签订的《补充协议》第四条约定，某公司需承担“每超期一日加罚原合同额的百分之一，直到甲方交工验收进户为止”的违约金责任。但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，因张某某与某公司约定的违约金数额过分高于造成的损失，原审法院以张某某实际发生损失即其自2009年12月30日（《补充协议》约定的入户日期）至2011年6月21日（张某某实际入户日期）因租赁房屋、搬家等原因所产生费用为基础，兼顾某公司与张某某签订《补充协议》的履行情况，某公司为张某某增加租房补贴，为弥补张某某租房损失免收部分项目费用，以及某公司的过错程度及张某某自动迁起在外租赁房屋等相关因素，根据公平原则予以衡量，判决某公司给付张某某逾期交付房屋违约金3,240.00元（逾期交付房屋一年半，按一年领取租房补贴7,200.00元的30%计算）并无不当。张某某要求某公司支付30,000.00元违约金，该请求无事实和法律依据，本院不予支持。
（六）二审定案结论
黑河市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，做出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600.00元、邮寄费160.00元，由上诉人张某某负担630.00元，由上诉人黑河某房地产开发有限公司负担130.00元。
（七）解说
当事人有权利自主约定违约金，约定的违约金超过造成损失的30 %的，一般认定为过分高于造成的损失，本案即属于违约金过高的情形。在当事人仅关注是否构成违约而忽视对违约金高低进行调整时，法官应当释明当事人如果存在违约行为，对违约金的数额有无异议。当事人依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定主张违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。而本案中一审法院系以张某某自2009年12月30日（约定的入户日期）至2011年6月21日（实际入户日期）因租赁房屋、搬家等原因所产生实际损失为基础，兼顾某公司与张某某签订《补充协议》的履行情况，即张某某已足额领取某公司给付张某某的租房补贴，且某公司为弥补给张某某造成的损失在工程交工时免收了部分项目费用，因某公司在迟延交付房屋问题上存在过错，综合考虑张某某自动迁起在外租赁房屋给其生活带来的影响等相关因素，根据公平原则，对某公司应给付张某某逾期交付房屋的违约金进行调整，作出判决，该判决与《合同法》契约正义精神相一致，法官的自由裁量权运用适当，故而在双方当事人均上诉的情况下，二审法院依法维持了一审判决，双方当事人均服判息诉。
